За три года в Свердловской области капитально отремонтировали каждый восьмой многоквартирный дом

— Региональный Фонд капитального ремонта имеет короткую, но весьма драматичную историю. Реализация областной программы обновления жилья началась с крупного провала: план стартового, 2015 года был выполнен на 3%, от собственников потоком шли жалобы на низкое качество строительно-монтажных работ и так далее. Судя по месту в общероссийском рейтинге, вам удалось переломить ситуацию. Означает ли это, что сейчас все идет как по маслу?

— Начнем с того, что место в рейтинге определяется по 16 критериям. Кроме выполнения собственно программы учитываются количество ремонтных работ, собираемость взносов и так далее. По итоговому баллу Свердловская область вышла на 8-е место среди 85 субъектов Федерации, из УрФО мы единственные попали в первую десятку.

Но место в рейтинге не главное. Гораздо важнее то, что нам удалось выстроить систему капремонта в регионе. Да, 2015 год был непростой. Все мы учились, программа только запускалась, было много объективных причин, обусловивших провал на старте. 2016 год стал годом исправления ошибок. Мы меняли подходы к организации работ, меняли подрядчиков, которые показали себя не с лучшей стороны.

На 1 января 2017 год у нас оставалось 594 многоквартирных дома, которые не были отремонтированы в 2015–2016 годах, около 400 из них — в Екатеринбурге. Этот «хвост» шел плюсом к программе ремонта на 2017 год, и мы поставили задачу ликвидировать его к 1 января 2018 года. Реализовать ее на сто процентов мы не смогли, но 93,6% выполнения обеспечили. В общей сложности при плане 1400 домов в 2017 году мы отремонтировали почти две тысячи многоквартирников.

На сегодня отставание от трехлетней программы составляет 139 домов: 114 в Екатеринбурге и 25 в области. Думаю, что прогресс по сравнению с 2015 годом очевиден.

Цифры и факты

Итоги первой трехлетней программы капремонта в Свердловской области (2015–2017 годы)

— отремонтировано 4088 многоквартирных домов;
— жилищные условия улучшили 147,7 тысячи уральцев;
— на капитальный ремонт потрачено 14,2 миллиарда рублей.

— Что же принципиально изменилось в организации капремонта за три года?

— Мы сделали упор на качество, начиная с подготовки проектно-сметной документации и заканчивая строительно-монтажными работами. Разработанная нами программа ОКО-капремонта позволяет в режиме реального времени вести мониторинг сроков, объема и качества работ, исключить фальсификацию отчетных данных подрядчиками.

То, что качество улучшилось, видно по числу обращений собственников. Претензии мы получаем в основном по домам, которые ремонтировались в 2015–2016 годах. По объектам 2017 года обращений гораздо меньше.

— При верстке первой трехгодичной программы в нее было включено значительное количество многоквартирных домов, которые не имело смысла капитально ремонтировать из-за ветхого состояния строений. Из программы 2015 года пришлось уже на ходу исключить практически каждый шестой объект. Много ли таких МКД в действующей программе?

— Очень актуальный вопрос. Из первой трехлетней программы вычеркнуто около двух тысяч домов, из 29 тысяч МКД, включенных в длинный список региональной программы, осталось 27 920 домов. И процесс «пропалывания» списка продолжается. На недавнем заседании комиссии в региональном министерстве энергетики и ЖКХ было исключено еще 74 объекта в разных муниципальных образованиях.

Главы муниципальных образований идут на актуализацию списка неохотно, и их можно понять: если дом признать аварийным, то людей надо сразу переселять, а денег нет. Местным руководителям выгоднее отремонтировать объект — так он еще лет 10–15 простоит. А нам это невыгодно, потому что если дом простоит только15 лет, то собственники уже никогда не вернут фонду те деньги, которые потрачены на его ремонт.

— Каким образом проблемные дома вообще попадают в программу капремонта? Их плохо обследуют?

— Фонд не имеет полномочий признать дом аварийным, это прерогатива муниципалитета. Если местная власть не признает МКД непригодным к проживанию, мы обязаны его ремонтировать. Такие коллизии чаще возникают в городах со старым жилищным фондом. Взять, например, Ирбит — там большинство домов XIX века постройки, да еще памятники архитектуры. По большому счету, их надо не ремонтировать, а реставрировать. Такая же история с Верхотурьем, где люди живут в домах 1898 года постройки.

Приходится искать золотую середину и к каждому дому подходить индивидуально.

— Поверхностное техобследование здания, некачественно составленная смета — эти недостатки тоже сплошь и рядом отмечались надзорными органами на первом этапе реализации программы. Реальная история: шифер на крыше поменяли, а сгнившие стропила оставили, в результате кровля обрушилась. Вам удалось решить эти проблемы?

— Мы не проводим техобследование, виды ремонта определены законом: восемь видов основных работ, плюс региональный компонент.

По закону техническое обследование домов обязаны проводить управляющие компании. В компетенцию Фонда это пока не входит. Ожидаются изменения в законодательной базе, согласно которым дома в течение пяти лет должны пройти техническое обследование. Заказчиком техобследования выступит фонд капремонта, финансировать эту работу предполагается за счет процентов от средств собственников, которые фонд размещает в банках. Потом каждые пять лет будет проводится дообследование МКД.

Пример с шифером и стропилами — это конкретная недоработка конкретных специалистов, так как ремонт крыши включает в себя и замену шифера, и замену стропил, если в этом есть необходимость.

— Качество сметы, как и качество ремонта, зависит от компетентности специалистов, которых фонд привлекает для этой работы. На первом этапе было много халтурщиков. Сейчас их меньше?

— Тогда еще не было 615-го постановления правительства РФ, которое не позволяет привлекать к капремонту абы кого. Теперь проводится двухуровневый отбор. Сначала претенденты должны войти в реестр подрядных организаций по тому или иному виду проектно-сметных и строительно-монтажных работ, который формирует уполномоченный орган. У нас это министерство энергетики и ЖКХ.

А чтобы попасть в реестр, претенденты должны иметь трехлетний опыт работы в этой сфере, выполнить еще ряд условий. И только после этого они получают право заявляться на конкурс по выбору подрядчиков. Если их нет в реестре, мы даже с ними разговаривать не будем. Да мы и не разговариваем, потому что процесс отбора происходит на электронной площадке.

— И что, вы не разу не ошиблись в выборе подрядчика?

— Конечно, ошибались.

— Тогда расторгали контракт?

— Мы можем его расторгнуть, но ведь это потеря времени — как минимум полгода. А если компания в суд пойдет — то еще года два. А жителям-то нужно, чтобы ремонт был закончен!

Поэтому когда есть претензии к подрядчикам, мы вынуждены либо взывать к совести исполнителей, либо искать субподрядные организации, чтобы не срывать сроки.

— А разве имеет право компания, выигравший конкурс, привлекать субподрядчиков? В 2015 году такие «субподрядчики», не имеющие ни квалификации, ни опыта, такого наворотили!

— Нет такого закона, который запрещал бы генподрядчику заключать договоры субподряда. Как нет сегодня на строительном рынке организации, которая выполняла бы все виды работ по капремонту. Мы имеем дело только с генподрядчиком, штрафуем за брак в работе, расторгаем договоры, заносим в реестр недобросовестных подрядных организаций.

Но сегодня и субподрядчики стали нам понятны — мы знаем, чего стоит каждый из них. В договоре есть строка: если организация нанимает субподрядчиков, она в течение пяти дней должна уведомить нас об этом, с указанием фамилии руководителя и контактного телефона. Но юридически наши отношения выстроены исключительно с генподрядчиком, который берет на себя ответственность за работу субподрядчиков и, в случае чего, перекладывает на них штрафы и пени. Так работает система.

— Эта система предусматривает жесточайший контроль на всех этапах капремонта. Вы его обеспечиваете?

— На всех этапах работ Фонд привлекает организации строительного контроля, независимые от подрядчика. Там работает порядка 130–150 человек. Бригады стройконтроля еженедельно проверяют качество работ на объектах. Контролеры оценивают их соответствие проектной документации, последовательность технологических операций и, что немаловажно, проводят освидетельствование скрытых работ. Система штрафных санкций также стимулирует качественную работу подрядчиков.

— В каких случаях чаще всего приходится воздействовать на исполнителей рублем?

— Для подрядчиков самая уязвимая позиция — сроки. А еще возмещение ущерба третьим лицам. Прошлогоднее лето было дождливым: при смене кровли, случалось, заливало квартиры. Мы рекомендовали подрядчикам либо ремонтировать за свой счет, либо возмещать затраты, а не доводить дело до суда, и таким образом минимизировать расходы. В прошлом году из-за потопа поступило 232 иска от граждан, 93 иска ушли в суд.

С 2019 года будем включать в договоры страхование ответственности подрядчиков перед третьими лицами, теперь закон это позволяет. Кроме того, он предусматривает страхование убытков самой подрядной организации и гарантийных случаев ремонта в течение пяти лет.

— Но ведь и сегодня существует система банковских гарантий, которая позволяет обеспечивать пятилетний гарантийный ремонт?

— Я считаю, она не работает. Если компания попала в тяжелую финансовую ситуацию, Фонд обязан за счет собственных доходов выполнить гарантийный ремонт, а потом судиться с подрядной организацией без всякой надежды вернуть затраты.

— После неудачного старта программы капремонта в 2015 году многие собственники МКД ушли из Фонда и стали копить деньги на капремонт на спецсчетах. Отток продолжается?

— Сегодня 11,9% граждан России хранят средства на капремонт на спецсчетах, в Свердловской области таких — 11,7%. Из 27 тысяч МКД 3400 домов имеют индивидуальные «кубышки». Если считать от квадратных метров, то это будет процентов 20, потому что на спецсчета переходят более новые дома. И они будут уходить.

Но кое-кому потом приходится возвращаться. Обычно получается так, что три года в многоквартирном доме не собирают взносы. Государственная жилищная инспекция обнаруживает, что собираемость ниже 50%, и инициирует перевод этого дома в общий котел. Мы выставляем им счет за три года плюс пени.

— А если собственники решили вообще не платить?

— По закону не имеют права. Они могут только провести ремонт в более ранние сроки, если у них есть деньги. Кстати, в желании обособиться владельцы спецсчетов упустили возможность поменять лифты за счет фонда. Чтобы заменить лифты в двухподъездном доме 1989 года постройки, собственникам надо иметь минимум 3,5 миллиона рублей, а у них на спецсчете сегодня собрано всего 634 тысячи. Придется брать кредиты в банке, а это очень дорого.

— О степени доверия Фонду можно судить и по собираемости взносов. Как с этим обстоит дело?

— Если в 2015 году мы собирали 84% платежей, то в 2017 году — уже 90%. А в первом квартале нынешнего года собираемость составила уже 93,8%.

Доверие к Фонду растет, кроме того мы ведем большую претензионную работу. В 2017 году подали исков на 1 миллиард рублей по 72 тысячам лицевых счетов. В этом году также планируем взыскать около миллиарда.

— Как показал предшествующий опыт, освоить аккумулированные средства еще сложнее, чем собрать их.

— По итогам 2017 года мы собрали порядка 5 миллиардов 270 миллионов рублей, капремонта выполнили почти на 8 миллиардов, использовав недоосвоенные ранее деньги. То есть тенденцию мы переломили, но при этом имеем остатки на счетах: на 1 января 2018 года — около 3 миллиардов, половина из собранных в 2017 году. В этом году прогнозируемый остаток — около 2 миллиардов рублей. Рано или поздно придем к тому, что остатков не будет: сколько соберем, столько и потратим. Банки расстроятся — они хорошо на этих деньгах зарабатывают.

— Но и вы потеряете проценты, на которые Фонду предстоит проводить техобследование домов.

— В сфере ЖКХ все так стремительно меняется, что законодатели просто не успевают реагировать. Вероятно, придется искать другой источник финансирования этих работ, не привязывая его к банковским процентам.

Автор статьи: Любовь Шаповалова

фото: Борис Ярков

Подробнее читайте здесь