Главный показатель капремонта МКД - это качество

О том, как сегодня капремонт шагает по стране, рассказывает исполнительный директор Ассоциации региональных операторов капитального ремонта многоквартирных домов (АРОКР) Анна МАМОНОВА. Сегодня в ассоциацию входят 80 регоператоров капремонта МКД.

- Анна Ивановна, пожалуйста, расскажите, чем сегодня занимается Ассоциация регоператоров капремонта МКД и чем она помогает региональным фондам?

- Ассоциация выступила разработчиком ряда документов, необходимых регоператорам для качественной и эффективной деятельности: методических рекомендаций по определению размера предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, по формированию состава работ по капитальному ремонту, по приемке работ по капитальному ремонту для собственников, а также других проектов нормативно-правовых актов в части капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

На базе ассоциации создана Комиссия по профессиональным квалификациям в области организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Одним из результатов работы комиссии стала разработка профессионального стандарта «Специалист по организации капитального ремонта многоквартирного дома», который является основой для установления конкретных требований, предъявляемых работодателем к сотруднику, участвующему в системе капитального ремонта.

Кроме того, ассоциация организовывает курсы обучения, семинары и вебинары для подготовки специалистов и руководителей регоператоров. Программы повышения квалификации по разным направлениям сферы капитального ремонта проводятся совместно с МГИМО МИД (г. Одинцово) и МГСУ.

Если говорить о планах на текущий год, то выделю несколько сегментов сферы капремонта, в которых требуется разработка мероприятий по совершенствованию существующих процессов. Особое внимание будет уделяться регулированию процесса капремонта в МКД на специальных счетах. Также необходимо совершенствование системы технического учета жилищного фонда, в том числе построение программ капремонта на основе технического обследования МКД. Доработки требует система ценообразования и технического регулирования в сфере капремонта. Среди актуальных проблем, которые отмечают регоператоры - взыскание задолженности по оплате взносов на капремонт общего имущества МКД и финансовой обеспеченности систем капремонта. Эти направления деятельности зафиксированы в «дорожной карте» Минстроя России, разработанной для повышения эффективности региональных программ.

- Что дает собственникам МКД Реестр квалифицированных подрядных организаций?

- Привлечение подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту осуществляется регоператорами в соответствии с порядком, утвержденным постановлением правительства РФ № 615 от 1 июля 2016 года. Именно этим порядком предусмотрена процедура предварительного отбора подрядных организаций. Процедура является обязательной и проводится абсолютно во всех субъектах РФ. Ответственным за предварительный отбор является не регоператор, а орган исполнительной власти, отвечающий за реализацию программы капитального ремонта (министерство или департамент строительства или жилищно-коммунального хозяйства в зависимости от региона). И уже по результатам проведения предварительного отбора в каждом субъекте Российской Федерации формируется реестр квалифицированных подрядных организаций.

Предварительный отбор – абсолютно прозрачная и понятная процедура, которая проводится через электронную площадку. Законодательством установлено, что предварительный обор проводится не реже чем один раз в квартал, по каждому из семи установленных предметов. Если не использовать нормативную терминологию, то предварительные отборы проводятся отдельно по строительно-монтажным работам, проектированию и строительному контролю, отдельно по объектам культурного наследия два предмета – проектирование и капитальный ремонт, и по лифтам – замена, модернизация или капитальный ремонт лифтов в многоквартирных домах и их техническое освидетельствование.

На мой взгляд, проведение капитального ремонта в многоквартирном доме имеет свои особенности: и в части технологических процессов, направленных на восстановление характеристик уже имеющегося объекта, и в части постоянного присутствия жителей в ремонтируемом доме. Поэтому и правила отбора исполнителей для этих работ должны быть особыми, более жесткими. Поскольку капитальный ремонт выполняется за счет средств граждан – собственников помещений в многоквартирных домах - то самый главный показатель выполненного ремонта – это его качество. Поэтому самым важным критерием отбора подрядной организации является опыт выполнения работ, который определяется наличием завершенных контрактов, причем завершенных с надлежащим качеством и в установленные сроки.

Цель формирования реестров квалифицированных подрядных организаций в том, что в последующем, в электронном аукционе смогут участвовать только организации, состоящие в таком реестре. Словом, задача - отсеять организации, которые являются случайными игроками в сфере капитального ремонта. Предварительный отбор позволяет не допустить компании, планирующие незаконными способами обогатиться на сфере капитального ремонта, например посредством авансирования или демпинга. Проверка организации при прохождении процедуры предварительного отбора дает гарантии, что к выполнению капитального ремонта будет привлечена реально существующая, финансово стабильная организация, имеющая опыт выполнения аналогичных работ, содержащая в своем штате квалифицированных специалистов и отвечающая по взятым на себя обязательствам.

Организация включается в реестр квалифицированных подрядных организаций сроком на три года, а после этого подрядчику придется вновь пройти предварительный отбор для участия в электронных аукционах по капитальному ремонту. Законом установлена возможность досрочного исключения подрядной организации из реестра квалифицированных порядчиков в том случае, когда организация перестает соответствовать установленным требованиям (например, прекращается членство в СРО, приостанавливается деятельность в административном порядке), когда организация включается в реестр недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей), и если будет установлено, что при подаче заявки на процедуру предварительного отбора организацией были предоставлены недостоверные сведения или документы. Кроме того, исключение из реестра предусмотрено при уклонении подрядной организации от заключения договора или при расторжении аналогичного по предмету договора по причине нарушения подрядной организацией условий договора.

- Сейчас в сфере ЖКХ внедряются различного рода энергосберегающие мероприятия, в том числе и энергоэффективный ремонт. А это не дешевое удовольствие...

- Использование строительных материалов с высокими техническими характеристиками и применение новейших технологических решений может сделать любой процесс энергоэффективным. Самое главное, что расходы на такой ремонт, даже если он является более дорогостоящим, впоследствии будут оправданы выгодой для собственников помещений в многоквартирном доме, потому что, во-первых, они меньше потратят на оплату энергетических ресурсов, а во-вторых, повторный ремонт нужно будет проводить значительно позже за счет увеличения срока службы конструктивного элемента.

Если говорить про энергоэффективность в сфере капитального ремонта, то здесь, в первую очередь, происходит сокращение расходов на тепловую энергию, на нужды отопления. Для этого во время капитального ремонта в многоквартирном доме проводятся мероприятия по сокращению тепловых потерь. Например, в подъездах заменяют окна и двери, при ремонте систем теплоснабжения и горячего водоснабжения проектировщики при подготовке задания под капитальный ремонт предусматривают изоляцию трубопроводов современными энергоэффективными материалами.

Для повышения энергетической эффективности выполняются работы по утеплению фасадов - при этом может быть использован навесной фасад, утепление под штукатурный слой, фасадные системы из двухслойных панелей. Утепление выполняют и во время работ по капитальному ремонту крыш: при ремонте скатных крыш утепляются чердачные помещения, при ремонте мягких рулонных крыш монтируются специальные теплоизоляционные материалы.

Замечу, что состав работ при выполнении капремонта может отличаться в зависимости от региона. Работы по утеплению фасадов являются дополнительными, поэтому использование на данные работы средств фонда капремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса, зависит от регионального законодательства. В настоящий момент такие работы проводятся более чем в половине субъектов Российской Федерации. Утепление кровли является обязательной частью работ при ремонте крыши в соответствии со строительными правилами.

Кроме утепления есть еще одно направление энергоэффективного капремонта – это регулирование подачи тепловой энергии с помощью автоматизированных узлов управления. Специальные датчики позволяют контролировать температуру и объем подаваемого в многоквартирный дом теплоносителя в зависимости от внешних климатических условий. Так, в Ростовской области в составе работ по ремонту системы теплоснабжения МКД предусмотрена установка энергоэффективных рамок с автоматическим регулированием подачи тепловой энергии и датчиками погодного регулирования.

Сокращение расходов на электроэнергию достигается при замене внутридомовых систем электроснабжения. Так, Фонд капитального ремонта Вологодской области при проведении капитального ремонта электрической системы в МКД устанавливает энергосберегающие светильники, а также датчики шума и движения, регулирующие включение освещения в подъездах.

Лидерами по применению энергоэффективных технологий при проведения капитального ремонта являются Московская, Липецкая и Тюменская области.

Энергоэффективный капитальный ремонт проводится всеми субъектами при замене лифтов в МКД. Вновь устанавливаемые лифты за счет модернизации материалов и оборудования при эксплуатации требуют меньшего расхода электроэнергии, лифтовые кабины обладают антивандальными свойствами, при проектировании освещения в лифтах предусматриваются характеристики наиболее продолжительной эксплуатации и максимальной экономичности.

Но, к сожалению, сегодня нет возможности оценить повышение энергоэффективности, так как законодательством не предусмотрена обязательная оценка класса энергетической эффективности многоквартирного дома до капитального ремонта и после него, не установлен источник расходов на такое обследование, не определены инструменты реализации и исполнители данного процесса. Для решения этой проблемы следует установить единые минимальные требования к энергоэффективности после проведения капитального ремонта МКД, в том числе требования к материалам и составу работ, используемым технологическим решениям, предусмотреть механизм оценки качества капитального ремонта, основанного на необходимости повышения энергоэффективности многоквартирных домов, а также определить источник финансирования проведения такой оценки.

- Облегчают ли жизнь собственникам МКД цифровые технологии ? Например, известно, что Московская область станет первым регионом в России, в котором льготы по ЖКУ будут предоставляться в беззаявительном порядке. С 1 апреля 2022 жители Подмосковья, которым положены льготы по ЖКУ, начнут получать их автоматически.

- Цифровизация – тренд современности, который входит во все сферы в жизни, новейшие информационные технологии применяются и в жилищно-коммунальном хозяйстве, в том числе, и в капитальном ремонте.

Уже сегодня собственники помещений в МКД могут оплатить взносы на капитальный ремонт с помощью он-лайн-сервисов, а некоторые регионы используют электронные платежные документы вместо бумажных. Региональными фондами капитального ремонта Ханты-Мансийского автономного округа, Липецкой и Ростовской областей разработаны специальные мобильные приложения, с помощью которых можно уточнить свою задолженность, получить оповещение об очередном платеже и произвести мгновенную оплату.

На сайтах регоператоров размещена подробная информация о капитальном ремонте, с помощью специальных сервисов можно получить сведения о реализации программы капитального ремонта, уточнить сроки проведения капремонта в конкретном доме, изучить историю накоплений и расходов средств фонда капремонта отдельного МКД или даже одного из помещений в данном доме. Оставшиеся вопросы можно задать максимально просто и быстро с помощью форм обратной связи.

А на сайте Регионального Фонда содействия капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах Свердловской области доступна функция он-лайн калькулятора, с помощью которого можно произвести расчет размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт. Кроме того, для заинтересованных собственников размещены обучающие материалы и возможность проверить полученные знания с помощью он-лайн тестов.

Цифровые инструменты в сфере капремонта нужны не только для дополнительного информирования собственников помещений в МКД, но и для повышения качества проводимого ремонта. Во многих регионах сегодня можно контролировать выполнение работ в режиме реального времени с помощью трансляций с камер, размещенных на ремонтируемых объектах.

Мобильное приложение Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Воронежской области позволяет обеспечить оперативное взаимодействие жителей МКД с регоператором и подрядными организациями, выполняющими работы по капремонту. Главная цель данного приложения - сокращение сроков устранения нарушений, допущенных подрядными организациями при проведении капремонта МКД. Для старших по домам, уполномоченных представителей собственников помещений данного приложения разработан дополнительный функционал, позволяющий отслеживать статус выполняемых работ и реагировать на случаи некачественного выполнения работ, направляя информацию и фотоматериалы региональному оператору.

Справочно:

В 2021 году уровень собираемости взносов на капитальный ремонт, в среднем по стране, составил 97,11%. По сравнению с итогами 2020 года, данный показатель вырос на 0,9%. В прошлом году многоквартирные дома на специальных счетах собрали 96,16% от суммы начисленных взносов на капитальный ремонта.

текст: Наталья РОСТОВА

Подробнее читайте ЗДЕСЬ