Мифы и реальность капремонта домов на Среднем Урале

Простая математика

Когда в регионе заработала программа капремонта, оппозиционно настроенные граждане и политики называли её «новой МММ», говорили, что проект свернут в ближайшие пару лет, что люди просто откажутся платить взносы. Но прошло восемь лет, а система работает. Хотя проблем много, в том числе с качеством работ.

«Надо быть реалистами: по пятибалльной шкале мы подтягиваемся к оценке 3,75, но до твёрдой четвёрки нужно ещё много работать, – отмечает руководитель Фонда содействия капремонту в МКД Свердловской области Станислав Суханов. – К оценке пять в этой сфере, наверное, можно только стремиться. Однако если ничего не менять, начнётся стагнация. За последние годы было сделано немало. Например, мы разработали единую техническую политику (сегодня она есть только у 14 субъектов РФ). Когда на объекты заходят компании из других регионов, они пользуются нашими наработками и решениями. При этом исчезает целый ряд вопросов со стороны жильцов».

По словам эксперта, «слухи» о снижении объёмов капремонта в регионе сильно преувеличены, подорожание стройматериалов не отразилось и на качестве работ: «Мы ремонтируем не просто дома, а квадратные метры, площадь зданий растёт, поэтому объёмы остаются прежними. Кроме того, пандемия привела к определённой экономии средств. Люди находились на изоляции, подрядчики не могли зайти на все объекты, и эти деньги остались неиспользованными. Сформировавшийся остаток позволил держать планку, но в среднесрочной перспективе снижение объёмов возможно. Это простая математика: цены на стройматериалы выросли на 30%, взносы на капремонт – только на 4%. Эту проблему придётся как-то решать».

Платить обязательно

Между тем собираемость взносов в регионе остаётся на хорошем уровне: в 2021 году она составила почти 97%.

«Строка за капремонт закрепилась у наших собственников в качестве обязательного и приоритетного платежа, – рассказал руководитель УК «Территория» Дмитрий Сень. – Его свойство в том, что он непрощаемый. На просрочку платежа по статье «капитальный ремонт» начисляются штрафы и пени, а вот списать их нельзя, долг всегда актуален. И если вы затянете с расчётами, управляющая компания вам ничем не поможет. Более того, даже если вы продадите квартиру, долг всё равно останется висеть над вами, как дамоклов меч: законодательство заставит вас заплатить по суду. Мы, естественно, следим за собираемостью средств, и по капремонту она значительно выше, чем по содержанию жилья. В последнем случае платежи приходится постоянно выцарапывать, а с капремонтом проблем заметно меньше».

Чтобы накопить средства на капремонт, необходимы годы, и до определённого момента деньги эти никак не используются. Но когда подходит время приводить дом в порядок, у жильцов неизбежно возникает масса вопросов: что, где, когда, зачем? Чтобы примирить их с неизбежностью масштабных работ, руководству УК приходится затратить массу усилий, организуя встречи и презентации.

«На самом деле, капремонт – это как техосмотр в машине: лампочка замигала, и вы едете делать ТО, – говорит Дмитрий Сень. – Главное, что мы пытаемся донести до собственников: это ваш дом! Мы в нём сантехники, электрики, бухгалтеры, уборщики, но хозяева в нём – вы. Ваш дом не старый, он прослужит ещё полвека и более. Но он плохо выглядит. В нём обветшал лифт, проржавели трубы, их надо заменить, и вы снова будет жить в новом доме. При этом стоимость ваших квартир значительно возрастёт! Пусть не сразу, но многие начинают прозревать…»

«Весёлые» квесты

«Главная проблема – это страх и недоверие людей к институту капремонта, – рассказывает директор компании «Территория ТСН» Роман Кириллов. – Мы оказываем услуги около 45 ТСЖ, половине из них помогли провести капремонт, и каждый раз это была крайне непростая задача. Первое, с чем сталкиваешься, – это ужас председателя и правления: что делать, с чего начинать?! Это настроение распространяется и на собственников: «Руководство ничего не понимает, подрядчик всё сделает неправильно, наши деньги украдут!» Важно убедить людей, что капремонт необходим, показать положительные примеры, вывезти их на объекты, где работы уже ведутся или закончены. Иногда на это уходят годы! Но если в доме всё валится и рушится, дело идёт быстрее. Кроме того, сознание людей меняется, когда они понимают, что их деньги стремительно обесцениваются».

Допустим, руководство ТСЖ, жильцы, лидеры мнения и оппозиция убедились в необходимости капремонта. Осмотрены подвал и кровля, составлены список дефектов здания и предварительная смета. Далее – проведение общего собрания. Это отдельный квест, в процессе которого проголосовать за капремонт должны как минимум 2/3 (67%) собственников. Подготовка и проведение собрания может занять полгода, но до начала работ ещё далеко: не каждая подрядная организация может оказать необходимые услуги. Нужно провести отбор, конкурс, заключить договора.

СТАТИСТИКА10,51 руб. – взнос за капремонт в регионе.По словам Романа Кириллова, самый интересный этап – это проведение капремонта, замена сетей: «Если речь идёт о протекающей кровле, всё просто. Но, когда необходимо поменять стояки, начинается такое...Кто-то недавно уложил раритетную испанскую плитку, кто-то боится заразиться коронавирусом, кто-то просто не хочет пускать в квартиру посторонних. В ТСЖ по замене каждого стояка создаётся отдельный чат! Нужно обеспечить доступ строителей, всех обзвонить, договориться, чтобы люди отпросились с работы. Чтобы завоевать доверие жильцов и зайти в квартиру, рабочим приходится осваивать профессию психолога. Параллельно начинаются жалобы: почему нет воды, откуда такой запах…»

Последний этап – сдача объекта. Это тоже квест, но уже переходящий в праздник: с приглашением всех причастных, музыкой, цветами и воздушными шариками.

Молчание – зло

Вообще-то фонд капремонта заранее уведомляет жильцов о том, когда и какие виды работ планируются у них в доме. Но часто люди, прочитав и отложив письмо в сторону, превращаются в «молчунов». А если через три месяца от них нет никаких откликов, программу капремонта утверждают органы МСУ.

«Львиная доля недовольства возникает из-за тотальной неграмотности уральцев в вопросах капремонта и нежелания хоть как-то участвовать в этом процессе, – констатирует руководитель регионального центра «ЖКХ Контроль» Евгений Сутягин. – Это касается 80% всех, кто обращается с жалобами. Люди путают капитальный и текущий ремонты, некоторые даже не знают, какая УК их обслуживает. Имеет место и непрофессионализм подрядчиков. Был случай, когда рабочие сняли крышу и попросту покинули объект. Тут начались проливные дожди, и жильцы пятых и четвёртых этажей буквально вылавливали из воды свои вещи. Часто люди жалуются на неубранный мусор, разбитые стёкла, отсутствие воды, невозможность пользоваться туалетом. Есть претензии и к управляющим организациям. Нередко людям бывает проще дозвониться до фонда капремонта, чем до своей УК».

«Система капремонта необходима в любом случае, – считает экономист, профессор УрГЭУ Максим Марамыгин. – Похожие схемы действуют сегодня во многих постсоветских странах. Мы могли бы пойти по пути Запада, где вся ответственность за содержание дома лежит на его хозяине, но в нашей экономике большую роль традиционно играет государство. Ежемесячные взносы на капремонт прекрасно вписываются в эту модель. А преодолеть извечный русский нигилизм без участия власти было бы проблематично. Кроме того, согласно Конституции, Россия – государство социальное. Если в Европе собственник полгода не платит за «коммуналку», его ждёт принудительное выселение: дом или квартира выставляется на торги, из вырученной суммы вычитаются долги, штрафы и пени, остаток – на руки. У нас такое представить сложно. Власти попросту не разрешат отнимать у человека жильё».

Деньги и сроки

«В советское время человек работал, получал квартиру или комнату и вообще не думал ни о содержании, ни о капремонте дома, – отмечает член общественного совета Минфина Свердловской области Елена Овсянникова. – Собственником жилья было государство, которое поддерживало здания за счёт своих ресурсов. Сегодня многое изменилось, однако сфера капремонта была и остаётся уделом профессионалов. Рядовые жильцы не должны, да часто и не могут вникать в вопросы безопасности, очерёдности, необходимости и контроля капремонта. Но, с моей точки зрения, система должна быть откорректирована. Нельзя ставить сроки капремонта в зависимость от накопленных жильцами средств».

«Необходим аккредитованный экспертный орган, к которому можно было бы обращаться по оценке состояния домов, – считает Дмитрий Сень. – Чтобы он мог проводить обследование и давать собственникам предписания: в таком-то году вы обязаны провести капремонт таких-то систем».

«Понятно, что стоимость контрактов, которые были заключены, скажем, до марта 2022 года, уже не покрывает всего объёма запланированных работ, – подчёркивает Станислав Суханов. – Но в ближайшее время должно выйти постановление правительства, которое разрешит увеличение стоимости уже заключённых контрактов до 30% по согласованию сторон. Возможно, этого хватит, чтобы соблюсти интересы подрядчиков и сохранить качество ремонта. В своё время мы расставили сроки капремонта, сдвинуть которые в случае с «общим котлом» крайне проблематично. Механизм есть, но очень трудоёмкий. Чтобы изменить ситуацию, необходимо полное техническое освидетельствование жилфонда, причём централизованное. Сегодня это проблема №1».

Оброк или страховка?

Виталий Калугин, экономист, финансовый аналитик

Любой новый дом стареет, амортизируется, и если мы хотим его своевременно воскресить, то средства на восстановление должны начисляться ежегодно. Но что такое 10 рублей 51 копейка за квадратный метр? Во-первых, этих взносов, с учётом их минимальной индексации, явно мало. Во-вторых, делать их заставляет государство, и люди воспринимают это как разновидность налога на имущество. Это своеобразный «оброк», а оброки граждане не любят.

Считаю, что способ оплаты капремонта был выбран неудачно. В России нужно ввести страхование по типу ОСАГО. Проще говоря, если вы купили квартиру, то каждый год платите определённый процент от её стоимости. Это нормальный рыночный инструмент, он будет работать, как страховой полис при покупке автомобиля, к которому мы все давно привыкли. Тогда в случае форс-мажора в домах не будет по нескольку месяцев простаивать сломанный лифт, а крышу залатают, как только она начнёт протекать. За всё заплатят страховщики.

Заодно не надо будет ежемесячно отдельной строкой в квитанции начислять людям эти копейки! Граждане не хотят их платить, потому что прекрасно понимают: недвижимость постоянно растёт в цене, через 15–20 лет их квартира будет стоить гораздо дороже, чем сегодня. Нужно донести до собственника информацию, когда его дом начнёт «осыпаться», и оставить его в покое. Понятно, что есть общественный интерес, эстетика зданий и так далее, здесь вмешательство государства необходимо. Но что происходит в подвале дома, никого, кроме жильцов, волновать не должно.

А в сторону Европы смотреть бессмысленно. После Французской буржуазной революции они собственники – два столетия, а нашим приватизированным квартирам всего 25 лет. Есть разница.

Подробнее читайте в Еженедельнике "Аргументы и Факты" № 15. «АиФ-Урал» 13/04/2022